Türkiye'de gayrimenkul sektöründeki vergi kayıplarını önlemek amacıyla yeni bir düzenlemenin uygulanacağı iddia ediliyor. 2026 yılında hayata geçmesi planlanan bu yeni sistemle, gayrimenkul alım satımlarında vergilendirme işlemleri artık gerçek piyasa değeri üzerinden yapılacak.

Şu anki sistemde, gayrimenkul alım satımındaki vergi kayıplarının özellikle rayiç bedel uygulamasından kaynaklandığı ifade ediliyor. Yeni düzenleme ile, gayrimenkul alım satımlarında vergi, rayiç bedel yerine gerçek piyasa değeri üzerinden hesaplanacak.

Türkiye Gazetesi'ne göre, Cumhurbaşkanlığının yıllık programında gayrimenkul değerlemesinin objektif ölçütlere dayanması gerektiği vurgulanmıştı. Bu doğrultuda, gayrimenkul değer değişimlerinin izlenebilmesi ve taşınmaz değer haritalarının oluşturulabilmesi için teknik altyapı çalışmaları başlatılacak. Ayrıca, gayrimenkul değerlerine dair veriler ve mülkiyet bilgileri Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi'ne entegre edilecek.

Mevcut Sistem Nasıl İşliyor?

Bu yeni düzenlemenin hayata geçebilmesi için yasal değişiklikler yapılması gerekecek. Mevcut sistemde, gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcı, her biri binde 20 oranında tapu harcı ödemek zorunda. Gayrimenkulün beyan edilen satış bedeli, emlak vergisi değeriyle uyumlu olmak zorunda. Ancak, satış işlemi sonrası beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse, eksik ödenen harçlar cezalı şekilde talep ediliyor.

Ayrıca, Gelir Vergisi Kanunu'na göre, bir gayrimenkul 5 yıl içinde satıldığında, elde edilen kazanç değer artışı olarak vergiye tabi tutuluyor. Bu kazancın hesaplanmasında, satış bedelinden alış bedeli ve tapu harcı gibi giderler düşülerek kalan kazanç üzerinden gelir vergisi alınıyor.

2026'da Uygulama Başlayacak

Yeni düzenlemenin, gayrimenkul sektöründeki vergi adaletini sağlama ve kamu gelirlerini artırma amacı taşıdığı belirtiliyor. Bu adımların 2026 yılında uygulamaya konulması bekleniyor.

Rayiç Bedel ve Gerçek Bedel Arasındaki Fark

Rayiç bedel ve gerçek bedel terimleri, vergi hukuku ve ekonomik işlemler açısından benzer olsa da birbirlerinden farklı anlamlar taşır. Temel farkları şu şekilde özetlenebilir:

1. Rayiç Bedel

• Tanım: Rayiç bedel, bir malın veya hizmetin serbest piyasa koşullarında benzer malların fiyatlarına göre belirlenen ortalama değeri ifade eder. Yani, bir ürünün veya taşınmazın piyasadaki fiyatlarının ortalamasıdır.
• Kullanım: Rayiç bedel, genellikle mülkiyet transferlerinde, veraset ve intikal vergisi, emlak vergisi gibi vergi türlerinde kullanılır. Taşınmazlar için, yerel emlak piyasasında benzer taşınmazların satıldığı fiyatlar göz önünde bulundurularak hesaplanır.
• Örnek: Bir konut satışında, benzer konutların fiyatları dikkate alınarak taşınmazın rayiç bedeli belirlenir.

2. Gerçek Bedel

• Tanım: Gerçek bedel, tarafların anlaşarak belirlediği ve işlemi gerçekleştiren tarafların birbirlerine ödeme ya da mal teslimi için mutabık kaldığı fiyatı ifade eder. Yani, satış işlemi esnasında tarafların kabul ettiği bedeldir.
• Kullanım: Gerçek bedel, ticari işlemler veya satışlarda geçerli olan fiyatı ifade eder. Eğer gerçek bedel piyasa koşullarına uymuyorsa (örneğin düşük bir satış fiyatı söz konusuysa), vergi otoriteleri işlemdeki bedeli gözden geçirip gerçek piyasa değerini dikkate alabilir.
• Örnek: Bir emlak satışı, tarafların üzerinde anlaşmaya vardığı bedel üzerinden yapılır ve bu bedel gerçek bedel olarak kabul edilir.

Temel Farklar

• Rayiç Bedel: Piyasada benzer ürünler için belirlenen ortalama değeri ifade eder ve genellikle vergi hesaplamalarında kullanılır.
• Gerçek Bedel: Tarafların anlaşarak belirlediği bedeldir ve işlemdeki özel koşullara dayanır.

Özetle, rayiç bedel piyasa ortalamasını yansıtırken, gerçek bedel işlemdeki özel anlaşmaya dayanır.